本文要点
- 马来西亚当前的人口与年龄结构
- 住宅“滞销库存”的最新数据
- 2025〜2026年与外国购房者相关的制度变化
考虑购买马来西亚房产时，除了房源信息，了解整个市场的数据也有助于判断。本文根据政府机构和专家公布的数据，整理截至2026年10月的马来西亚房产市场情况。
人口：3,440万人，年龄中位数31.7岁
根据马来西亚统计局（DOSM）2026年的估算，马来西亚人口约3,440万人，比上一年增长0.5%。年龄中位数为31.7岁（2025年为31.3岁），65岁以上人口占8.4%。
按州来看，吉隆坡的年龄中位数为36.5岁，雪兰莪州为34.2岁，城市地区越高。
| 项目 | 数值 |
|---|---|
| 人口（2026年估算） | 约3,440万人（同比＋0.5%） |
| 年龄中位数 | 31.7岁 |
| 65岁以上人口占比 | 8.4% |
来源：马来西亚统计局《Current Population Estimates 2026》（2026年7月发布）
马来西亚的人口结构仍然较为年轻。不过老龄化正逐步推进，人口增速也在放缓。
滞销库存：住宅约3万3,000套
根据马来西亚国家产业资讯中心（NAPIC）的数据，截至2026年上半年，已竣工但未售出的住宅（Overhang）为33,094套（金额RM177亿8,000万），比上一期的30,471套增加8.6%。
另外，服务式公寓的滞销量为23,375套（RM193亿3,000万）。服务式公寓是外国投资者经常购买的房产类型。
| 类别 | 滞销量（2026年上半年） |
|---|---|
| 住宅 | 33,094套（RM177.8亿） |
| 服务式公寓 | 23,375套（RM193.3亿） |
来源：报道NAPIC数据的 The Edge Malaysia（2026年9月）
根据2026年第一季度的分州数据，住宅滞销量雪兰莪州为3,745套、吉隆坡为3,733套；服务式公寓滞销量吉隆坡为4,181套。
对投资者的意义
在滞销量较多的区域或房产类型中，容易出现争夺租客和买家的情况，租金和售价可能难以上涨。选房时，确认该区域的供应状况非常重要。
与外国购房者相关的近期制度变化
1. 外国人印花税统一上调至8%（2026年1月起）
外国人购买住宅时的印花税（产权转移时）自2024年起统一为4%，但自2026年1月1日起签署的转让文书统一上调至8%（2026年财政预算案）。以购买价格与市场价格中较高者为计税基础。
例如，RM100万的住宅，印花税为RM8万。请务必将其计入购房杂费。
2. 柔佛州上调批准征费（2025年7月起）
柔佛州自2025年7月1日起，将外国人购买批准征费上调为“购买价格的3%或最低RM3万”（此前为2%或最低RM2万）。
3. 出售时的税金（RPGT）维持不变
外国人的产业盈利税（RPGT）为持有5年以内30%、第6年起10%，2026年财政预算案中也未作调整。
总结
- 马来西亚人口约3,440万人，年龄中位数31.7岁，较为年轻，但增速正在放缓
- 已竣工住宅滞销约3万3,000套，呈增加趋势；服务式公寓也有约2万3,000套滞销
- 外国人印花税自2026年1月起上调至8%，购房成本正在上升
- 数据会定期更新，考虑购买时请确认最新数据
马来西亚房产投资的整体情况，请参阅马来西亚房产投资的优点与缺点。
本文仅供参考，并不推荐任何特定房产或投资。文中的制度、税率及数据均为撰写时的信息，可能会有变动。投资决策请自行负责，必要时请咨询专业人士。
