投资海外房产时，除了房价的变化，汇率波动也会大幅影响以本国货币计算的盈亏。本文用数据整理马来西亚、迪拜（阿联酋）、印度尼西亚三国货币从2023年底到2026年10月兑日元汇率的走势。
※ 本文的汇率数据均为兑日元汇率。以其他货币为本币的读者，请参照本国货币的汇率自行换算。本文不对未来汇率走势作出预测。
目录
兑日元汇率走势
| 时间点 | 1令吉 | 1迪拉姆 | 1万印尼盾 |
|---|---|---|---|
| 2023年底 | 30.70日元 | 38.37日元 | 91.5日元 |
| 2024年底 | 35.21日元 | 42.85日元 | 97.6日元 |
| 2025年底 | 38.66日元 | 42.70日元 | 93.5日元 |
| 2026年10月9日 | 38.78日元 | 43.12日元 | 88.5日元 |
| 与2023年底相比 | 日元贬值、令吉升值约26% | 日元贬值、迪拉姆升值约12% | 印尼盾贬值约3% |
※ 美元兑日元、美元兑令吉采用美国联邦储备系统公布的汇率，美元兑印尼盾采用当地收盘价，由编辑部换算为兑日元汇率。迪拉姆按1美元＝3.6725迪拉姆的固定汇率计算。
各货币要点
令吉（马来西亚）
令吉在2024年成为新兴亚洲货币中涨幅最大的货币，2025年兑美元也上涨约9%。兑日元方面，自2023年底以来上涨约26%。
迪拉姆（阿联酋、迪拜）
迪拉姆自1997年起与美元挂钩（1美元＝3.6725迪拉姆），因此其兑日元汇率与美元兑日元的走势基本一致。
印尼盾（印度尼西亚）
印尼盾兑美元持续走弱，2026年9月跌至1美元兑超过1万8,000印尼盾的水平。印度尼西亚央行在2026年曾多次干预汇市。
政策利率（截至2026年10月）
| 中央银行 | 政策利率 |
|---|---|
| 马来西亚国家银行 | 2.75% |
| 印度尼西亚央行 | 5.75% |
| 日本银行 | 1.25%（2026年9月上调） |
汇率对海外房产盈亏的影响
举例来说，假设在2023年底用价值1,000万日元的令吉购买马来西亚房产，在当地房价不变的情况下于2026年10月出售，仅凭汇率，以日元计算的价值就增加了约26%。相反，如果像印尼盾那样货币走弱，即使当地房价不变，以日元计算的价值也会减少。
如何应对汇率风险
- 从长期角度考虑：短期汇率走势很难预测
- 留意租金收入的币种：租金以当地货币收取，汇率会改变以本币计算的实际收入
- 是否兑换回本币：如果计划在当地使用，也可以选择不兑换回本币
总结
- 从2023年底到2026年10月，令吉兑日元上涨约26%，迪拉姆上涨约12%，印尼盾下跌约3%
- 迪拉姆与美元挂钩，其兑日元汇率与美元兑日元走势基本一致
- 汇率与房价一样，会左右以本币计算的盈亏
- 汇率难以预测，应从长期角度出发，并考虑以当地货币直接使用的选项
本文仅供参考，并不推荐任何特定房产或投资。文中的制度、税率及数据均为撰写时的信息，可能会有变动。投资决策请自行负责，必要时请咨询专业人士。
