马来西亚房产投资的优点与缺点｜收益率、外国人限制与风险

2026年10月17日

本文要点

马来西亚为何受到海外投资者与移居者关注

投资的优点，以及外国人限制、汇率、出售时税费等风险

判断自己是否适合投资马来西亚房产的标准

“想持有海外房产，就选马来西亚”——这样的说法越来越常见。与此同时，许多人也会担心：”外国人真的能买吗？””实际收益率有多少？””出售时会不会遇到麻烦？”

本文尽量以中立的立场，整理马来西亚房产投资的优点与需要注意的地方。本文并不推荐任何特定房产，而是帮助您在开始考虑之前，掌握整体情况。

马来西亚为何受到关注

马来西亚人口约 3,440 万（马来西亚统计局 2026 年估计），年龄中位数为 31.7 岁，是一个年轻的国家。在人口增长、人口向城市集中的国家，住房需求往往会在中长期内持续产生。

当然，人口增长并不一定意味着房价上涨，但这是考虑分散投资时的一个参考因素。

马来西亚是马来裔、华裔、印度裔等多民族共同生活的国家，商务与日常生活中广泛使用英语，华语也十分通用。首都吉隆坡生活设施完善，外国人生活较为便利。

可以持有”将来可能居住””子女可能在此求学”的国家的房产，这是马来西亚有别于单纯投资目的地的特点。

在马来西亚，只要满足一定条件，外国人也可以购买并拥有房产。但并不是”任何人、任何房产都能买”，下文提到的最低购买价格等限制需要注意。

即使是吉隆坡市中心的高级公寓，与东京、新加坡、香港等亚洲主要城市相比，同等面积和设施的房产价格也可能更低。不过，价格低并不等于”划算”，需要结合当地的收入水平和租金行情判断是否合理。

马来西亚也是热门的教育移居目的地，吉隆坡周边有大量国际学校。可以先自住或供家人居住一段时间，之后再出租，便于与人生规划相结合。

马来西亚城市的公寓一般配有游泳池、健身房、24 小时保安等公共设施，容易满足外派人员和外国人的租赁需求，但相应的管理费需要计入收支。

马来西亚对外国人可购买的房产设有最低购买价格，且各州标准不同。例如吉隆坡为 RM100 万以上，雪兰莪州主要地区为 RM200 万以上，槟城州槟城岛的分层住宅为 RM100 万以上、有地住宅为 RM300 万以上（各州标准，可能调整）。

此外，外国人购房通常需要取得州政府批准，手续可能需要一定时间。选房前请务必确认该州、该房产是否属于外国人可购买的范围。

房价和租金收入均以马来西亚令吉（MYR）计价。即使以当地货币计算房价上涨，如果您本国货币相对令吉升值，换算后的收益也可能减少甚至亏损。反过来说，持有令吉资产也具有”货币分散”的意义。

吉隆坡周边大型公寓开发持续进行，部分地区被指出供过于求。据马来西亚国家房地产信息中心（NAPIC）数据，截至 2026 年上半年，全国已完工但未售出的住宅约 3.3 万套，另有约 2.3 万套服务式公寓未售出。选择地区时，应具体设想”租给哪类租客”。

在马来西亚出售房产获利时，需缴纳房地产盈利税（RPGT）。外国人税率按持有期间而定：持有 5 年以内为 30%，第 6 年起为 10%。因此不太适合以短期转售获利为目的的投资。此外，由于存在最低购买价格限制，出售时买家范围也可能受限。

在马来西亚购买尚未完工的新房（期房）也很常见。按工程进度分期付款，购买时负担较轻，但存在工期延误、完工时市场环境变化等风险。开发商的业绩与财务状况尤为重要。

房产广告中常见的”收益率○%”，多数是毛收益率（年租金 ÷ 房价）。若要计算接近实际到手收入的净收益率，需要扣除以下费用：

※ 以上为说明计算方法的假设数字，并非实际房产或市场的收益率。