本文要点
- 在马来西亚购买房产的流程（8个步骤）
- 现房与楼花（预售房）在付款方式上的区别
- 房价以外需要支付的费用
在马来西亚购买房产，一般由律师负责买卖合同和产权过户手续，流程与其他国家略有不同。外国人购房还需额外办理州政府批准手续。
本文将按顺序说明居住在海外的人购买马来西亚房产的流程。
购房流程总览
| 步骤 | 内容 | 大致所需时间 |
|---|---|---|
| 1 | 确定目的、预算与区域 | ― |
| 2 | 调查房源与开发商 | ― |
| 3 | 实地考察或线上看房 | ― |
| 4 | 预订（Booking） | ― |
| 5 | 签订买卖合同（SPA） | 预订后数周内 |
| 6 | 州政府批准（外国人） | 一般约需1〜3个月 |
| 7 | 支付房款 | 现房一次性付清／楼花按工程进度支付 |
| 8 | 交房、开始出租 | ― |
步骤1：确定目的、预算与区域
首先要明确“为什么买”。是以租金收入为目的，还是将来自己或家人要居住，所选区域和户型都会不同。
预算除了房价，还应把各项杂费（见下文）、家具以及一段时间的管理费都考虑进去。外国人在各州都有最低购买价格限制，因此也需确认预算是否符合该标准。
步骤2：调查房源与开发商
购买尚未完工的新楼盘时，除了房子本身，开发商的过往业绩也非常重要。请确认其以往项目是否按期竣工，以及竣工后的管理状况如何。
步骤3：实地考察或线上看房
理想情况下最好亲自到当地走一趟，确认周边环境、交通和生活设施。如有困难，可通过线上看房、样板房视频和周边环境资料来确认。
步骤4：预订（Booking）
确定要购买的房源后，支付预订金（Booking Fee）锁定房源。预订金一般为房价的2〜3%左右。此阶段需提交购房者资料及护照复印件。
步骤5：签订买卖合同（SPA）
签署由律师起草的买卖合同（SPA：Sale and Purchase Agreement）。签约时，一般需连同预订金一起支付房价的10%。
合同以英文撰写。付款时间表、预计竣工日期、延期赔偿、解约条件等内容，最好确保能用自己熟悉的语言确认清楚。
步骤6：州政府批准（外国人）
外国人购房时，需要向房产所在州的州政府申请购买批准，通常由律师代为办理。一般认为获批需要1〜3个月左右，并需支付批准手续费和征费。
步骤7：支付房款
付款方式因房产是否已竣工而不同。
| 房产类型 | 付款方式 |
|---|---|
| 现房（二手房、已竣工新房） | 扣除签约时支付的10%后，余款须在签约后的规定期限内一次性付清 |
| 楼花（预售房） | 按照法定标准合同（集合住宅为Schedule H）的付款表，按地基、主体结构、内部装修等工程阶段分期支付 |
跨境汇款的方式和手续费，最好事先比较清楚。
使用贷款时
外国人有时也可以向马来西亚金融机构申请贷款，但可贷比例和条件比本地居民更严格。外国人的贷款成数一般为房价的60〜70%左右，居住在海外的人往往只能贷到50%左右。以现金购买为基础来制定资金计划会更现实。
步骤8：交房、开始出租
交房时要检查房屋是否有瑕疵，如有问题应要求维修。楼花在交房后有24个月由开发商负责修补缺陷的保修期（瑕疵担保期）。
如要出租，需要配齐家具家电，并与租赁管理公司签约招租。
房价以外的主要费用
| 费用 | 内容 | 参考标准 |
|---|---|---|
| 印花税（产权过户） | 产权转移所需缴纳的税款 | 外国人购买住宅统一为8%（2026年1月起；2025年以前为4%） |
| 印花税（贷款合同） | 使用贷款时贷款合同需缴纳的税款 | 贷款金额的0.5% |
| 律师费 | 合同起草、产权过户手续 | 按法定收费表（2023年修订），首RM50万为1.25%，超出部分为1%等，另加服务税。新房有时由开发商承担 |
| 州政府批准手续费 | 外国人购买批准 | 因州而异（例：柔佛州为购买价格的3%或最低RM3万） |
| 家具家电 | 出租时一般为带家具出租 | 视面积和档次而定 |
| 汇款手续费 | 从海外汇款 | 视金融机构和服务而定 |
持有期间还需支付管理费（Maintenance Fee）、维修基金（Sinking Fund）、地税（Quit Rent），以及相当于房产税的门牌税（Assessment Tax）。
总结
- 马来西亚购房按“预订 → 买卖合同 → （外国人）州政府批准 → 付款 → 交房”的流程进行
- 合同和产权过户一般由律师负责。合同为英文，务必确认内容
- 楼花基本按工程进度分期付款，现房基本一次性付清
- 房价以外，还需支付印花税、律师费、家具、汇款手续费等
马来西亚房产投资的整体情况，请参阅马来西亚房产投资的优点与缺点。
本文仅供参考，并不推荐任何特定房产或投资。文中的制度、税率及数据均为撰写时的信息，可能会有变动。投资决策请自行负责，必要时请咨询专业人士。
