本文要点
- 海外房地产投资中常见的7种失败模式
- 各自的原因及事先预防的对策
- 购买前可使用的检查清单
海外房地产投资信息较少，又隔着距离，常常会在意想不到的地方受挫。不过，许多失败都有共同的模式，只要事先了解，很多都可以避免。
本文整理海外房地产投资中常见的失败类型及其对策。
失败1：只看表面回报率就做决定
常见情况：被广告中的“回报率○%”吸引而购买，但扣除管理费、税费和空置后，到手收入远低于预期。
对策：请以扣除管理费、维修基金、税费、管理手续费和空置期后的实际回报率来判断。同时需要确认预估租金的依据（周边的实际租金）。
失败2：没有考虑汇率影响
常见情况：以当地货币计价的房价上涨了，但由于本币升值，换回本币后几乎没剩下利润。
对策：以汇率无法预测为前提，确保即使汇率大幅波动，资金计划也不会崩溃。也可以把以当地货币继续持有・再投资的选项纳入考虑。
失败3：没有考虑退出（出售）就买入
常见情况：想要出售时，由于外国人最低购买价格等限制，买家有限，未能以理想价格卖出。
对策：购买时就设想好“何时、卖给谁、大约卖多少”。确认该区域・价格区间是否也有本地人的需求，以及出售时的税费。
失败4：期房延期・烂尾
常见情况：购买了期房，但工程大幅延误，未能在计划时间获得租金收入。
对策：确认开发商的过往业绩与财务状况，以及合同中关于延期的约定。
失败5：管理不到位
常见情况：完全交给当地管理公司后，出现租客迟迟定不下来、维修不报告、租金汇款延迟等问题。
对策：确认管理公司的业绩、报告频率、手续费以及能否用您熟悉的语言沟通，建立定期接收收支报告的机制。
失败6：忽视居住国的税务・手续
常见情况：因为已在当地缴税，就没有在居住国申报，结果居住国也要求申报。听说能节税而购买，结果因税制修订没有达到预期效果。
对策：许多国家要求居民申报海外租金收入和出售收益，部分国家还有海外资产申报义务。居住国的税务与手续，请咨询熟悉海外资产的专业人士。
失败7：轻信断定性的推销
常见情况：被“一定会涨”“保本”“仅限现在”等说法强力推荐，没有充分调查就签了约。
对策：房价和租金无法保证将来一定上涨。对于用断定性表述催促签约的推销要保持警惕，留出时间自行确认合同内容。如有疑虑，也可以利用居住国的消费者保护机构等公共咨询窗口。
购买前检查清单
| # | 检查项目 |
|---|---|
| 1 | 已确定投资目的（租金收入／增值收益／将来自住） |
| 2 | 已按实际回报率计算，并确认了预估租金的依据 |
| 3 | 资金计划能承受汇率大幅波动 |
| 4 | 满足外国人购买条件（最低购买价格等） |
| 5 | 已设想好退出方式（出售对象・时间・税费） |
| 6 | 已调查开发商・销售公司的业绩 |
| 7 | 理解合同内容（付款・延期・解约） |
| 8 | 已确定管理公司和报告机制 |
| 9 | 已确认当地和居住国的税务・手续 |
| 10 | 没有仅凭“一定”“保证”等断定性说明做决定 |
总结
海外房地产投资的失败，大多源于“数字的解读”“汇率”“退出”“管理”“税务”“应对推销”中的某一项。购买前逐一确认这些方面，就能避免不少风险。
海外房地产投资的整体概况，请参阅海外房地产投资入门。
本文仅供参考，并不推荐任何特定房产或投资。文中的制度、税率及数据均为撰写时的信息，可能会有变动。投资决策请自行负责，必要时请咨询专业人士。
