バリ島のヴィラ投資の注意点｜外国人の所有ルール・開発規制・観光の数字

バリ島のヴィラは、観光客に貸し出して収入を得る投資先として紹介されることがあります。ただし、外国人が土地を持つことには法律上の制限があり、開発への規制も強まっています。この記事では、バリ島のヴィラ投資で知っておきたい注意点を整理します（2026年10月時点の情報）。

※ 個別の契約や税金については、現地の弁護士・税理士などの専門家に確認してください。

外国人は土地の所有権を持てない

インドネシアの基本農地法（1960年）では、土地の所有権（ハック・ミリック）はインドネシア国民だけが持てます。外国人に所有権を移すことは無効とされ、支払ったお金を取り戻せないおそれもあります。

名義を借りる方法（ノミニー）に注意

インドネシア人の名義を借りて土地を買う方法は、裁判で無効と判断されることが一般的です。「現地の人の名義で安全に持てる」という説明には注意しましょう。

外国人が使える主な方法

どの方法でも、契約の期間・延長の条件・権利の登記を、専門家と一緒に確認することが大切です。

→ バリ島の不動産を外国人が買う方法

開発への規制が強まっている

• 2025年、バリ州知事は、田んぼなどの農地にホテルやヴィラなどを建てる許可を止める方針を示し、2025年9月の洪水の後にも、農地の開発を禁止する条例をつくる考えを示した
• 2025年6月には、外国人が経営する事業の許可を調べる特別チームが設けられた
• 短期賃貸（民泊）のルールを厳しくする動きもある

建てる場所や、貸し出しの許可を取れるかどうかを、購入前に確認しましょう。

観光の数字

観光客は増えていますが、ヴィラの供給も増えているという声があり、物件によって稼働率は大きく異なります。

収入と税金

ヴィラの賃料収入には、インドネシアで税金がかかります。税率は、インドネシアに住んでいるかどうかなどで変わります。日本に住んでいる人は、日本でも申告が必要になるのが一般的です。具体的な扱いは、税理士などの専門家に確認しましょう。

投資前のチェックリスト

• ☐ 権利の種類（使用権・リース・会社）と、期間・延長の条件
• ☐ 名義を借りる方法ではないか
• ☐ その土地に建てる・貸し出す許可が取れるか（農地ではないか）
• ☐ 運営会社の実績と、稼働率・経費の根拠
• ☐ 賃料収入の税金（インドネシア・日本）
• ☐ 売却するときの条件（リースの残り期間など）

→ バリ島の暮らし／バリ島・インドネシアの長期滞在ビザ／海外不動産のセミナー・業者の選び方

→ インドネシアで外国人がマンションを買うには？

まとめ

• 外国人はバリ島の土地の所有権を持てず、名義を借りる方法は無効とされるリスクがある
• 外国人が使えるのは、使用権（最長80年）、リース、外資の会社を通じた保有など
• 農地の開発規制や、外国人の事業への調査など、規制は強まっている
• 観光客は過去最多だが、稼働率は物件によって大きく異なる。権利・許可・税金を専門家と確認する

本記事は情報提供を目的としたもので、特定の物件や投資を推奨するものではありません。制度・税率・数値は記事作成時点のものであり、変更される場合があります。投資の判断はご自身の責任で、必要に応じて専門家にご相談ください。