巴厘岛的别墅有时被介绍为可以出租给游客赚取收入的投资标的。但外国人持有土地受到法律限制，对开发的管制也在加强。本文整理巴厘岛别墅投资需要了解的注意事项（信息截至2026年10月）。
※ 具体合同和税务问题，请向当地律师、税务师等专业人士确认。
目录
外国人不能拥有土地所有权
根据印度尼西亚《基本土地法》（1960年），土地所有权（Hak Milik）只能由印度尼西亚国民持有。向外国人转移所有权被视为无效，所支付的款项也可能无法追回。
注意借用名义的方式（代持，Nominee）
借用印度尼西亚人名义购买土地的方式，在法院通常被判定为无效。对于“用当地人名义持有很安全”之类的说法，请务必提高警惕。
外国人可使用的主要方式
| 方式 | 内容 |
|---|---|
| 使用权（Hak Pakai） | 持有居留许可的外国人可使用，合计最长80年 |
| 租赁 | 长期租用土地或建筑的方式。一般为25〜30年，续期条件视合同而定 |
| 通过外资公司（PT PMA）持有 | 以公司名义持有建筑权利的方式，有注册资本等条件 |
无论采用哪种方式，都应与专业人士一起确认合同期限、续期条件和权利登记。
开发管制正在收紧
- 2025年，巴厘省省长表示将停止在稻田等农地上建造酒店、别墅等设施的许可；在2025年9月洪水之后，又表示将制定禁止农地开发的条例
- 2025年6月，成立了调查外国人经营事业许可的特别小组
- 也有收紧短期出租（民宿）规定的动向
请在购买前确认建造地点以及能否取得出租许可。
旅游数据
| 项目 | 数据 |
|---|---|
| 外国游客（2025年） | 694万8,754人次（同比增长9.72%，创历史新高） |
| 客源国前几位 | 澳大利亚、印度、中国 |
| 星级酒店入住率（2025年10月） | 64.57% |
游客虽在增加，但也有声音指出别墅供应同样在增加，不同物业的入住率差异很大。
收入与税务
别墅的租金收入需在印度尼西亚缴税。税率会因是否居住在印度尼西亚等因素而不同。在居住国是否还需申报，以及具体处理方式，请咨询税务师等专业人士。
投资前检查清单
- ☐ 权利类型（使用权・租赁・公司）及期限、续期条件
- ☐ 是否属于借用名义的方式
- ☐ 该土地能否取得建造・出租许可（是否为农地）
- ☐ 运营公司的业绩，以及入住率・费用的依据
- ☐ 租金收入的税务（印度尼西亚及居住国）
- ☐ 出售时的条件（租赁剩余期限等）
总结
- 外国人不能拥有巴厘岛的土地所有权，借用名义的方式存在被判无效的风险
- 外国人可使用的方式包括使用权（最长80年）、租赁、通过外资公司持有等
- 农地开发管制、对外国人经营事业的调查等，管制正在加强
- 游客人数创历史新高，但入住率因物业差异很大。请与专业人士确认权利、许可和税务
本文仅供参考，并不推荐任何特定房产或投资。文中的制度、税率及数据均为撰写时的信息，可能会有变动。投资决策请自行负责，必要时请咨询专业人士。
