本文要点
- 海外房产租赁管理所需的工作
- “物业管理”与”租赁管理”的区别
- 选择管理公司时的确认要点
在海外持有房产后，招租、收取租金、处理设备故障等事务，要每次亲自前往当地处理并不现实。因此，海外房产投资的基本做法是委托当地的管理公司。
本文将整理海外房产租赁管理的运作方式，以及选择管理公司时的要点。
目录
“物业管理”与”租赁管理”是两回事
在海外的公寓（Condominium），管理分为两部分。
| 类型 | 负责方 | 内容 | 费用 |
|---|---|---|---|
| 物业管理 | 大楼的管理委员会／物业管理公司 | 公共区域清洁、保安、泳池及健身房维护、维修 | 管理费、维修基金（全体业主负担） |
| 租赁管理 | 业主个别签约的公司 | 招租、签约、收租、室内维修处理 | 租赁管理费（签约业主负担） |
即使缴纳了管理费，物业方也不会为您的单位招租或收取租金。如果要出租，需要另外确定负责租赁管理的公司。
租赁管理所需的工作
- 招募租客：刊登房源信息、安排看房
- 租客审核与签约：核实租客身份、制作租赁合同、收取押金
- 入住时检查：检查并记录房间状况及家具设备
- 收租与汇款：每月收取租金并汇给业主
- 维修与纠纷处理：设备故障、租客咨询
- 退租结算：检查房间、结算维修费用、退还押金
- 汇报：定期汇报收支与出租情况
在马来西亚，入住时收取数个月租金作为押金是常见做法。
费用参考
| 费用 | 内容 | 参考 |
|---|---|---|
| 租赁管理费 | 每月收租、处理事务、汇报 | 视公司及服务内容而定（通过报价比较） |
| 招租中介费 | 租客确定时支付 | 视公司而定（签约前确认） |
| 维修费 | 故障及退租时的修补 | 按实际费用 |
费用中包含哪些服务（带看、退租时到场、代缴税费等），因公司而异。
选择管理公司时的确认要点
| 确认项目 | 需要确认的内容 |
|---|---|
| 业绩 | 在该区域、该类型房产的管理经验及管理单位数量 |
| 沟通语言 | 能否使用您熟悉的语言进行汇报与沟通 |
| 汇报内容与频率 | 是否有每月收支报告、出租情况、附照片的报告 |
| 汇款 | 租金汇款时间、汇款手续费由谁负担 |
| 费用范围 | 基本费用包含的服务与需另行收费的服务 |
| 招租能力 | 招租方式、空置期的实际情况 |
| 解约 | 想更换管理公司时的条件 |
使用开发商或销售公司提供的管理服务时
有时销售房产的公司也会提供购后的租赁管理服务。只需一个窗口固然方便，但也要注意，这样较难与其他公司比较管理内容和费用。
业主自己应该做的事
- 定期查看报告：每月确认租金入账、空置及维修内容
- 每年检视一次：租金是否符合市场行情，管理质量是否有问题
- 整理税务资料：为在居住国申报纳税，保存好收支记录
- 如有可能，前往当地查看：亲眼确认房产状况及周边变化
总结
- 海外公寓的”物业管理”与”租赁管理”是分开的。如要出租，须自行确定租赁管理公司
- 从业绩、沟通语言、汇报内容、费用范围等方面比较管理公司
- 不要完全放手，持续定期查看报告并进行检视
关于海外房产投资的常见失败及对策，请参阅海外房产投资的常见失败案例。
本文仅供参考，并不推荐任何特定房产或投资。文中的制度、税率及数据均为撰写时的信息，可能会有变动。投资决策请自行负责，必要时请咨询专业人士。
