本文要点
- 东南亚三国外国人可持有房产范围的差异
- 购买时主要费用的差异
- 近期的制度变化与正在讨论的修法
在东南亚考虑房产时，与马来西亚一起常被列入候选的是泰国和菲律宾。各国对外国人购房都有规定，但内容差异很大。本文以2026年10月时的信息比较这三个国家。
目录
比较表
| 项目 | 马来西亚 | 泰国 | 菲律宾 |
|---|---|---|---|
| 外国人持有土地 | 获州政府批准后可以 | 不可 | 不可（宪法禁止） |
| 外国人持有公寓 | 可以（设有最低购买价格） | 单栋可售面积的49%以内 | 单栋外国人持分合计40%以内 |
| 外国人最低购买价格 | 各州不同（吉隆坡为RM100万等） | 无 | 无 |
| 购房资金条件 | ― | 须以外币从海外汇入（需汇款证明） | ― |
| 购买时主要费用 | 印花税（外国人住宅统一8%）、律师费、州政府审批费 | 过户登记费2%（惯例由买卖双方平摊）等 | ［本文不涉及］ |
| 土地长期使用 | ― | 租赁登记上限为30年（续约不受保证） | 获批准的投资项目最长可租赁99年（2025年修法） |
泰国
公寓的“外国人配额49%”
在泰国，外国人可持有的公寓面积上限为单栋可售面积的49%。购房资金须以外币从海外汇入。热门物业的外国人配额有时会先被用完。
不能持有土地
外国人不能持有土地，若要拥有带土地的住宅，一般采用长期租赁。租赁登记上限为30年，续约不受保证。
正在讨论的修法
2024年，泰国政府指示内政部研究将公寓外国人配额提高至75%以及延长租赁期限的方案。但截至2026年10月，这些方案尚未通过。请注意不要以“将会修法”为前提做判断。
购买时的费用
过户登记费为政府评估价等的2%，惯例由买卖双方各负担1%（并非法律规定，而是通过协商决定）。针对泰国个人的登记费减免措施（自2026年7月起延长）不适用于外国人。
菲律宾
公寓的“外国人持分40%以内”
在菲律宾，宪法禁止外国人持有土地。公寓方面，只要单栋外国人持分合计在40%以内即可购买（共和国法第4726号）。
99年租赁的修法
2025年，将外国投资者租赁期限延长至最长99年的法律（共和国法第12252号）获得通过。但适用对象为获批准的投资项目，并不是个人为住宅用途租地时可以使用的制度。
马来西亚的特点
在三国之中，马来西亚的一大不同在于：只要获得州政府批准，外国人也可以持有带土地的物业。相应地，各州设有最低购买价格，且自2026年1月起外国人的印花税也已上调至统一8%。
选择时的思路
- 想持有带土地的物业：三国中只有马来西亚允许外国人持有土地
- 以公寓为主考虑：泰国外国人配额49%，菲律宾为40%。热门物业需确认配额是否已满
- 制度的稳定性：正在讨论的修法，在通过之前不要作为前提
- 居住的选项：同时比较长期居留签证的条件
总结
- 马来西亚经州政府批准可持有带土地物业，但有最低购买价格和8%印花税
- 泰国公寓外国人配额49%，不能持有土地，租赁最长30年
- 菲律宾公寓外国人持分40%以内，99年租赁面向投资项目
- 制度容易变化，购买前请确认最新信息
本文仅供参考，并不推荐任何特定房产或投资。文中的制度、税率及数据均为撰写时的信息，可能会有变动。投资决策请自行负责，必要时请咨询专业人士。
