本文要点
- 紧邻新加坡的新山为何受到关注
- RTS捷运系统与柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）概要
- 外国人购房条件，以及供应过剩等注意事项
新山（JB）位于马来西亚最南端的柔佛州，与新加坡隔海峡相望。方便两地往来的铁路”RTS捷运系统”以及两国的经济特区计划正在推进，新山房地产市场也因此备受关注。
另一方面，过去也曾有住宅供应过剩的问题。本文将同时整理利好因素与注意事项。
目录
RTS捷运系统：约5分钟抵达新加坡
RTS捷运系统是连接新山武吉查加（Bukit Chagar）站与新加坡兀兰北（Woodlands North）站、全长约4公里的铁路。
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 路段 | 武吉查加（新山）～兀兰北（新加坡） |
| 所需时间 | 约5分钟 |
| 运载能力 | 高峰时段单向每小时最多1万人 |
| 出入境检查 | 在两站均于出发端一次性办理 |
| 预计通车 | 2027年2月（运营公司于2026年10月宣布。票价尚未公布） |
此前曾有报道称将于2026年底通车，但运营公司已宣布改为2027年2月。
柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）
2025年1月，马来西亚与新加坡签署了”柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）”协定。覆盖柔佛州南部9个重点区域和11个产业领域。
主要优惠措施（马来西亚投资发展局 MIDA 等）：
- 在目标领域新增投资的企业，适用5%企业所得税（最长15年）
- 符合条件的知识型人才，适用统一15%个人所得税（10年）
如果企业和人才持续流入，可能会带来住房需求。
外国人购房条件
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 最低购买价格 | 原则上100万令吉（视区域及房产类型有例外） |
| 州政府审批征费 | 2025年7月起，为购买价的3%或最低3万令吉，取较高者（此前为2%或最低2万令吉） |
| 印花税（外国人住宅） | 2026年1月起统一为8% |
如为二手房，州政府征费据称按成交价与官方估价中较高者计算。例外区域的规定可能变动，购买前请向律师确认。
注意事项：供应过剩
柔佛州政府表示，州内滞销房产中约九成是50万令吉以上的服务式公寓（2025年2月）。截至2024年12月，服务式公寓库存102,438个单位中，有11,810个单位未售出。
虽然RTS捷运系统和经济特区有望带动需求增长，但这也是一个房产供应量很大的区域。
- 房产是否有具体的需求依据，例如前往车站或工作地点的交通便利性
- 周边同类型房产的供应量有多少
- 如为服务式公寓，管理费和水电费如何计算
确认以上几点非常重要。
森林城市（Forest City）
柔佛州的森林城市自2025年起被定为特别金融区（SFZ），开始实施面向家族办公室的税收优惠等措施。此外，在 MM2H 面向经济特区的类别中，在森林城市购买住宅是申请条件之一。
总结
- 新山通过RTS捷运系统（预计2027年2月通车），约5分钟即可抵达新加坡
- 经济特区（JS-SEZ）提供5%企业所得税等优惠，有望吸引企业和人才流入
- 外国人最低购买价格原则上为100万令吉。加上3%州政府征费和8%印花税，购房成本已上升
- 以服务式公寓为主的滞销房产也很多，务必确认需求依据和供应状况
本文仅供参考，并不推荐任何特定房产或投资。文中的制度、税率及数据均为撰写时的信息，可能会有变动。投资决策请自行负责，必要时请咨询专业人士。
