本文要点
- 外国人在印尼能否“拥有”房产
- 租赁产权（Leasehold）等外国人可使用的机制
- 在巴厘岛持有别墅时的注意事项
巴厘岛作为世界级度假胜地广受欢迎。不少人都在考虑：“在巴厘岛拥有一栋别墅，自己度假的同时也能出租。”
不过，印尼的土地制度较为特殊，外国人“拥有”土地受到限制。本文整理外国人在巴厘岛持有房产的机制与注意事项。
目录
外国人不能拥有土地
在印尼，最强的土地权利“完全所有权（Hak Milik）”仅限印尼公民拥有（土地基本法）。外国人无法以自己的名义完全拥有带土地的房屋。
外国人可使用的主要机制
| 机制 | 概要 | 注意事项 |
|---|---|---|
| 租赁产权（Leasehold） | 在一定期限内租用土地・建筑的合同。期限由合同约定，一般为25〜30年并附带续期选项 | 期满后的续期条件、合同登记 |
| 使用权（Hak Pakai） | 持有居留许可的外国人，可对一定价格以上的住宅拥有的权利。期限为30年＋延长20年＋续期30年，且可继承 | 巴厘岛设有独栋住宅50亿印尼盾以上、集合住宅20亿印尼盾以上等最低价格（2022年部长决定） |
| 外资本地公司（PT PMA） | 由外国人出资的本地公司持有建筑权（HGB）等 | 设立・维持的费用与手续、作为业务的实际运营 |
避免代持（Nominee）
有时会有人介绍借用印尼人名义拥有土地的“代持（Nominee）”方式，但根据投资法（2007年第25号法律），为他人持有股份的协议是被禁止且无效的。借用他人名义持有土地，也是失去权利风险极高的方式。
租赁产权需确认的事项
- 合同期限与续期条件：续期的费用・手续・可续期次数
- 合同登记：是否通过公证人签订合同并完成登记
- 出租方（土地所有者）：所有者是谁，权利关系是否存在问题
- 用途与许可：作为别墅用于短租，一般需要建筑许可（PBG）、功能适合证明（SLF）、民宿或别墅营业许可、企业识别号（NIB）等。巴厘岛对违法别墅的取缔也在加强
- 建筑物的处理：合同结束时建筑物如何处理
别墅运营的注意事项
- 旅游需求的波动：入住率会因经济、汇率、国际形势和季节而变化
- 运营公司的质量：负责预订管理、清洁、维护的公司的业绩
- 价值随时间下降：租赁产权的剩余期限越短，价值越容易下降
总结
- 在印尼，外国人不能拥有土地的完全所有权
- 外国人可使用租赁产权或使用权等机制
- 代持（Nominee）风险很高，应当避免
- 请与当地专业人士确认合同期限・续期条件・登记・许可后再做决定
与其他国家的比较，请参阅海外房产投资选哪个国家好？。
本文仅供参考，并不推荐任何特定房产或投资。文中的制度、税率及数据均为撰写时的信息，可能会有变动。投资决策请自行负责，必要时请咨询专业人士。
