位于马来西亚最南端的新山（Johor Bahru，JB）是与新加坡以长堤相连的边境城市。既能控制生活成本，又能利用新加坡的城市功能，因此作为移居目的地备受关注。本文整理在新山生活需要了解的事项（2026 年 10 月）。
目录
新山概况
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 位置 | 马来西亚最南端的柔佛州，与新加坡隔海相望 |
| 主要开发区 | 依斯干达马来西亚（含教育城 EduCity 等） |
往返新加坡通勤
边境拥堵
新山与新加坡之间的陆路关口是全球最繁忙的边境之一。2025 年 12 月 19 日，兀兰与大士两个关口的过关人数创下单日约 58.8 万人的纪录。新加坡移民局提示，高峰时段驾车最多可能需要等候 3 小时。
RTS 捷运系统（预计 2027 年 2 月通车）
连接新山与新加坡、约 5 分钟可达的轨道交通”RTS Link”预计于 2027 年 2 月通车，有望减轻往返新加坡的通勤负担。
柔新经济特区（JS-SEZ）的优惠
2025 年启动的柔佛—新加坡经济特区（JS-SEZ），对符合条件的知识型员工给予 10 年个人所得税统一 15% 的优惠。由于有月薪等具体条件，是否适用请向雇主或专业人士确认。
学校
教育城有英国名校分校马尔堡学院马来西亚校区（3～18 岁）等国际学校，以及英国大学的分校。
住房与注意事项
- 外国人购房条件：柔佛州外国人最低购买价格原则上为 RM100 万。自 2025 年 7 月起，州政府附加费提高为”购买价格的 3% 或最低 RM3 万”
- 服务式公寓供应多：未售出房源多为服务式公寓，租赁竞争也很激烈
- 按通勤路线选房：如需往返新加坡，应重视到关口或 RTS 站（武吉查卡站）的交通便利度
总结
- 新山是与新加坡隔海相望的边境城市，教育城内有国际学校
- 边境拥堵是课题，但预计 2027 年 2 月通车的 RTS 有望改善通勤
- 在经济特区，符合条件的知识型员工个人所得税统一为 15%
- 需注意外国人最低购买价格（原则 RM100 万）、州政府附加费以及房源供应过多
本文仅供参考，并不推荐任何特定房产或投资。文中的制度、税率及数据均为撰写时的信息，可能会有变动。投资决策请自行负责，必要时请咨询专业人士。
