この記事でわかること
– インドネシアで外国人が不動産を「所有」できるかどうか
– リースホールド（借地権）など、外国人が使える仕組み
– バリ島でヴィラを持つときの注意点
世界的なリゾート地として人気のバリ島。「バリにヴィラを持って、自分で滞在しながら貸し出したい」と考える人も少なくありません。
ただし、インドネシアの土地制度は日本と大きく異なり、外国人が土地を「所有」することには制限があります。この記事では、外国人がバリで不動産を持つ仕組みと注意点を整理します。
目次
外国人は土地を所有できない
インドネシアでは、最も強い土地の権利である「完全所有権（Hak Milik）」を持てるのは、インドネシア国民に限られています（土地基本法）。外国人は、日本のように土地付きの家を自分の名義で完全に所有することはできません。
外国人が使える主な仕組み
| 仕組み | 概要 | 注意点 |
|---|---|---|
| リースホールド（借地権） | 土地・建物を一定期間借りる契約。期間は契約で決まり、25〜30年に延長オプションを付ける形が一般的とされる | 期間満了後の延長条件、契約の登記 |
| 使用権（Hak Pakai） | 居住許可を持つ外国人が、一定価格以上の住宅に対して持てる権利。期間は30年＋延長20年＋更新30年で、相続もできる | バリでは戸建て50億ルピア以上、集合住宅20億ルピア以上などの最低価格がある（2022年の大臣決定） |
| 外国資本の現地法人（PT PMA） | 外国人が出資する現地法人が建設権（HGB）などを持つ | 設立・維持の費用と手続き、事業としての実態 |
名義貸し（ノミニー）は避ける
インドネシア人の名義を借りて土地を所有する「ノミニー」と呼ばれる方法が紹介されることがありますが、投資法（2007年法律第25号）では他人のために株式を保有する合意は禁止され、無効とされています。土地の名義借りも、権利を失うリスクが非常に高い方法です。
リースホールドで確認したいこと
- 契約期間と延長条件：延長の費用・手続き・延長できる回数
- 契約の登記：公証人を通じた契約と登記がされているか
- 貸主（土地所有者）：誰が所有者で、権利関係に問題がないか
- 用途と許認可：ヴィラとして短期賃貸に使うには、建築承認（PBG）、機能適合証明（SLF）、民宿やヴィラとしての営業許可、事業者番号（NIB）などが必要とされる。バリでは違法なヴィラの取り締まりも強化されている
- 建物の扱い：契約終了時に建物がどうなるか
ヴィラ運用の注意点
- 観光需要の変動：景気、為替、国際情勢、季節によって稼働率が変わる
- 運営会社の質：予約管理、清掃、メンテナンスを任せる会社の実績
- 期間とともに価値が下がる：リースホールドは残り期間が短くなるほど価値が下がりやすい
まとめ
- インドネシアでは、外国人は土地の完全所有権を持てない
- 外国人はリースホールド（借地権）や使用権などの仕組みを使う
- 名義貸し（ノミニー）はリスクが高く、避けるべき
- 契約期間・延長条件・登記・許認可を、現地の専門家と確認してから判断する
他の国との比較は海外不動産投資はどの国がいい？をご覧ください。
本記事は情報提供を目的としたもので、特定の物件や投資を推奨するものではありません。制度・税率・数値は記事作成時点のものであり、変更される場合があります。投資の判断はご自身の責任で、必要に応じて専門家にご相談ください。
