この記事でわかること
– 表面利回りと実質利回りの違い
– マレーシア不動産で利回りを計算するときに差し引くべき費用
– 利回りの数字だけで判断しないためのポイント
マレーシア不動産の広告やセミナーで「利回り○%」という数字を目にすることがあります。しかし、その数字が何を含んでいるかによって、実際の手取りは大きく変わります。
この記事では、利回りの正しい見方と、計算するときの注意点を説明します。
表面利回りと実質利回り
表面利回り
表面利回り（グロス利回り）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
最も単純な計算方法で、広告で使われることが多い数字です。費用を差し引いていないため、実際の手取りより高く見えます。
実質利回り
実質利回り（ネット利回り）＝（年間家賃収入 − 年間の費用）÷（物件価格 ＋ 購入時の諸費用）× 100
管理費や税金、空室などを差し引いた、実際の手取りに近い利回りです。投資の判断には、こちらを使うのが基本です。
マレーシア不動産で差し引くべき費用
保有中にかかる費用
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 管理費（Maintenance Fee） | 共用部の清掃・警備・プールやジムの維持費。面積に応じて毎月かかる |
| 修繕積立金（Sinking Fund） | 将来の大規模修繕のための積立。管理費の10%（区分所有管理法 2013年） |
| 土地税（Quit Rent） | 土地にかかる税金（年1回） |
| 評価税（Assessment Tax） | 自治体に納める固定資産税にあたる税金 |
| 賃貸管理手数料 | 入居者募集・家賃回収・トラブル対応を管理会社に任せる費用 |
| 仲介手数料 | 入居者が決まったときに支払う手数料 |
| 修繕・家具の入れ替え | エアコン・家電の故障、入居者の入れ替え時の補修 |
| 火災保険など | 建物共用部分の保険は管理費に含まれることが多い。室内の保険は別途 |
空室期間
入居者が退去してから次の入居者が決まるまでの間は、家賃収入がありません。年間で1〜2か月程度の空室を見込んで計算しておくと、より現実に近い数字になります。
税金
家賃収入には、マレーシアと日本の両方で税金がかかる可能性があります。マレーシアでは、非居住者の家賃収入（経費を差し引いた後）に一律30%の所得税がかかります。日本に住んでいる場合は日本でも確定申告が必要で、外国税額控除で二重課税を調整できる場合があります。
→ 海外不動産の税金
計算例（仮の数字）
| 項目 | 金額（例） |
|---|---|
| 物件価格 | RM1,000,000 |
| 購入時の諸費用（仮に5%） | RM50,000 |
| 月額家賃 | RM4,000 |
| 年間家賃（12か月満室） | RM48,000 |
| 表面利回り | 4.8% |
| 空室（年1か月） | −RM4,000 |
| 管理費・修繕積立金 | −RM6,000 |
| 土地税・評価税 | −RM1,000 |
| 賃貸管理・仲介手数料 | −RM5,000 |
| 修繕・家具 | −RM2,000 |
| 年間の手取り（税引前） | RM30,000 |
| 実質利回り（税引前） | 約2.9%（RM30,000 ÷ RM1,050,000） |
※ 計算方法を説明するための仮の数字です。実際の物件や市場の利回りを示すものではありません。
この例では、表面利回り4.8%に対し、実質利回りは約2.9%になります。広告の利回りと手取りの差がどのくらいあるかを、具体的にイメージしておくことが大切です。
利回りを見るときの注意点
1. 想定家賃は根拠を確認する
完成前の物件では、利回りは想定家賃から計算されています。周辺の同じような物件が、実際にいくらで貸し出されているかを確認しましょう。
2. 「保証利回り」は条件を確認する
一部の物件では、一定期間の家賃や利回りを保証する「ギャランティー（保証）」が付いていることがあります。保証の期間、保証する主体、保証期間が終わった後の家賃水準を必ず確認しましょう。保証分があらかじめ販売価格に上乗せされている場合もあります。
3. 円ベースでも考える
利回りはリンギット建てで計算されます。円に換算すると、為替の動きによって手取りが増えたり減ったりします。
4. 売却時の税金も含めて考える
家賃収入だけでなく、売却時の税金（RPGT）や売却費用も含めて、保有期間全体の収支で考えることが大切です。
まとめ
- 広告の「利回り」は表面利回りであることが多い。判断には実質利回りを使う
- 管理費・修繕積立金・税金・管理手数料・空室を差し引くと、表面利回りより大きく下がることがある
- 想定家賃の根拠、保証利回りの条件、為替、売却時の税金まで含めて考える
マレーシア不動産投資の全体像はマレーシア不動産投資のメリット・デメリットをご覧ください。
本記事は情報提供を目的としたもので、特定の物件や投資を推奨するものではありません。制度・税率・数値は記事作成時点のものであり、変更される場合があります。投資の判断はご自身の責任で、必要に応じて専門家にご相談ください。
