この記事でわかること
– 日本に住む人が海外不動産を買うときの資金調達の方法
– 日本の金融機関・現地の金融機関それぞれのローンの特徴
– ローンを使う場合に注意したいリスク
国内の不動産投資ではローンを使うのが一般的ですが、海外不動産の場合はどうでしょうか。結論から言うと、海外不動産は現金で購入するケースが多く、ローンの選択肢は限られます。
この記事では、日本に住む人が海外不動産を購入するときの資金調達の選択肢と、それぞれの注意点を整理します。
海外不動産でローンが組みにくい理由
日本の金融機関が不動産にお金を貸す場合、通常はその不動産を担保にします。しかし海外の不動産は、
- 日本の金融機関が担保として評価・管理しにくい
- 現地の法律で担保権を設定する必要がある
- 万一のときに処分（売却）するのが難しい
といった理由から、担保として扱いにくいのです。また、現地の金融機関から見ると、日本に住む外国人は収入や信用状況を確認しにくく、融資の条件が厳しくなります。
資金調達の主な選択肢
| 方法 | 概要 | 注意点 |
|---|---|---|
| 現金（自己資金） | 最も一般的。手続きがシンプル | まとまった資金が必要 |
| 現地の金融機関のローン | 物件のある国の銀行で借りる | 外国人は借入できる割合が低く、審査に時間がかかる |
| 日本の金融機関のローン | 一部の金融機関が海外不動産向けの融資を扱う | 取り扱いが限られる。国内の不動産などを担保にする場合も |
| 国内資産を担保にした借入 | 日本の自宅や不動産を担保に資金を借りる | 海外物件の収支が悪化しても、国内資産のリスクになる |
| 完成前物件の分割払い | 工事の進捗に応じて数年かけて支払う | ローンではないが、支払いを分散できる |
現地の金融機関のローン（マレーシアの例）
マレーシアの金融機関では、条件を満たせば外国人も住宅ローンを利用できる場合があります。ただし、国内居住者と比べて次のような違いがあります。
- 借入できる割合（物件価格に対する比率）が低い（60〜70%程度が一般的。海外に住む人は50%程度のことも多い）
- 収入証明・納税証明などの書類を英語で用意する必要がある
- 審査に時間がかかり、承認されないこともある
- 金利はリンギット建てで、現地の金利の動きを受ける
完成前物件の場合、ローンの実行時期と、工事の進捗に応じた支払いのタイミングの関係も確認が必要です。
日本の金融機関のローン
日本の一部の金融機関では、海外不動産の購入に使えるローンを扱っています。対象国や物件、借りる人の年収や資産などの条件が限られることが多いため、個別に確認が必要です。
ローンを使う場合の注意点
1. 為替と金利の二重のリスク
現地通貨でローンを組む場合、家賃収入とローン返済がどちらも現地通貨になるため、通貨のずれは小さくなります。一方、円でローンを組んで海外物件を買う場合は、家賃（現地通貨）と返済（円）の通貨が異なり、為替の影響を受けます。金利の変動も合わせて考える必要があります。
2. 実質利回りとローン金利を比べる
ローンを使って利益を出すには、物件の実質利回りがローン金利を上回る必要があります。表面利回りではなく、費用を差し引いた実質利回りで比べましょう。
3. 返済が家賃収入だけに頼らないようにする
空室や家賃の下落があっても返済を続けられるよう、余裕のある返済計画にしておきましょう。
どの方法を選ぶべきか
- まずは現金購入を基本に考える：手続きがシンプルで、為替・金利のリスクを増やさない
- ローンを使う場合：実質利回りと金利の関係、返済の通貨、空室時の資金繰りまで確認する
- 完成前物件の分割払い：ローンではないが、支払いを分散する方法として検討できる
まとめ
- 海外不動産は担保として扱いにくいため、ローンの選択肢は限られ、現金購入が中心
- 現地の金融機関でも外国人は借入できる割合が低く、審査も厳しくなる
- ローンを使う場合は、為替・金利・空室のリスクを踏まえ、余裕のある計画にする
購入の流れ全体はマレーシア不動産購入の流れで解説しています。
本記事は情報提供を目的としたもので、特定の物件や投資を推奨するものではありません。制度・税率・数値は記事作成時点のものであり、変更される場合があります。投資の判断はご自身の責任で、必要に応じて専門家にご相談ください。
