この記事でわかること
– シンガポールの隣、ジョホールバルが注目される理由
– RTSリンクとジョホール・シンガポール経済特区（JS-SEZ）の概要
– 外国人の購入条件と、供給過多などの注意点
マレーシア最南端のジョホール州・ジョホールバル（JB）は、海峡を挟んでシンガポールと接する都市です。シンガポールとの往来を便利にする鉄道「RTSリンク」や、両国による経済特区の計画が進み、不動産市場でも注目が集まっています。
一方で、過去には住宅の供給過多も指摘されてきました。この記事では、期待材料と注意点の両方を整理します。
RTSリンク：シンガポールまで約5分
RTSリンクは、ジョホールバルのブキッチャガー駅と、シンガポールのウッドランズ・ノース駅を結ぶ約4kmの鉄道です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 区間 | ブキッチャガー（JB）〜ウッドランズ・ノース（シンガポール） |
| 所要時間 | 約5分 |
| 輸送能力 | ピーク時に片方向1時間あたり最大1万人 |
| 出入国審査 | 両駅で、出発側でまとめて行う方式 |
| 開業予定 | 2027年2月（運営会社が2026年10月に発表。運賃は未発表） |
以前は2026年末の開業と報じられていましたが、運営会社の発表で2027年2月に変更されています。
ジョホール・シンガポール経済特区（JS-SEZ）
2025年1月、マレーシアとシンガポールは「ジョホール・シンガポール経済特区（JS-SEZ）」の協定に署名しました。ジョホール州南部の9つの重点ゾーン、11の産業分野が対象です。
主な優遇措置（マレーシア投資開発庁 MIDA など）：
– 対象分野で新たに投資する企業に、法人税5%（最長15年）
– 条件を満たす知識労働者に、所得税一律15%（10年間）
企業や人材の流入が進めば、住宅需要が生まれる可能性があります。
外国人の購入条件
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 最低購入価格 | 原則RM100万（エリア・物件種別によって例外あり） |
| 州の承認課徴金 | 2025年7月から、購入価格の3%または最低RM3万の高いほう（それ以前は2%または最低RM2万） |
| 印紙税（外国人の住宅） | 2026年1月から一律8% |
中古物件の場合、州の課徴金は売買価格と公的な評価額の高いほうにかかるとされます。例外となるエリアの扱いは変わることがあるため、購入前に弁護士に確認しましょう。
注意点：供給過多
ジョホール州では、売れ残っている物件の約9割がRM50万以上のサービスアパートメントだと州政府が説明しています（2025年2月）。2024年12月時点で、サービスアパートメントの在庫102,438戸のうち11,810戸が売れ残っていました。
RTSリンクや経済特区による需要の増加が期待される一方で、物件の供給も多いエリアです。
- 駅や職場へのアクセスなど、具体的な需要の根拠がある物件か
- 周辺で同じタイプの物件がどれくらい供給されているか
- サービスアパートメントの場合、管理費や光熱費の扱い
を確認することが大切です。
フォレストシティ
ジョホール州のフォレストシティは、2025年から特別金融区（SFZ）として、ファミリーオフィス向けの税制優遇などが始まっています。また、MM2H の経済特区向けの区分では、フォレストシティでの住宅購入が条件になっています。
まとめ
- ジョホールバルは、RTSリンク（2027年2月開業予定）でシンガポールまで約5分になる
- 経済特区（JS-SEZ）では法人税5%などの優遇があり、企業と人材の流入が期待される
- 外国人の最低購入価格は原則RM100万。州の課徴金3%と印紙税8%で購入コストは上がっている
- サービスアパートメントを中心に売れ残りも多く、需要の根拠と供給状況の確認が欠かせない
本記事は情報提供を目的としたもので、特定の物件や投資を推奨するものではありません。制度・税率・数値は記事作成時点のものであり、変更される場合があります。投資の判断はご自身の責任で、必要に応じて専門家にご相談ください。
