この記事でわかること
– 国を選ぶときに比べるべき5つのポイント
– マレーシア・ドバイ・インドネシア（バリ）の特徴と注意点
– 目的別に、どの国が検討しやすいか
「海外不動産を持ってみたいけれど、どの国がいいのかわからない」という方は多いのではないでしょうか。
結論から言うと、すべての人にとって一番いい国はありません。外国人が買えるルール、価格帯、税金、住みやすさは国ごとに大きく違い、何を目的にするかで向いている国が変わります。
この記事では、日本人の関心が高いマレーシア・ドバイ・インドネシア（バリ）の3か国を、同じ物差しで比較します。
国を選ぶときの5つの比較ポイント
- 外国人が購入できるか・所有形態：土地付きで所有できるか、借地権（リースホールド）のみか
- 価格帯・最低購入価格：外国人向けの最低価格の規制があるか
- 税制：購入時・保有中・売却時に現地でかかる税金
- 賃貸需要と出口：誰が借りるのか、売るときに誰が買うのか
- 住む選択肢：長期滞在ビザや生活環境、教育環境
3か国の比較表
| 比較ポイント | マレーシア | ドバイ（UAE） | インドネシア（バリ） |
|---|---|---|---|
| 外国人の所有 | 州政府の承認を得て所有可 | 指定エリア（フリーホールドエリア）で所有可 | 土地の完全所有権は不可。使用権（Hak Pakai）や借地権が中心 |
| 最低購入価格 | 州ごとに設定。KLはRM100万以上、セランゴール州の主要エリアはRM200万以上 | 外国人向けの最低価格はなし（ゴールデンビザは200万ディルハム以上） | 使用権の場合、バリは戸建て50億ルピア以上・集合住宅20億ルピア以上 |
| 現地の主な税金 | 外国人の印紙税は住宅で一律8%（2026年1月以降）。売却時はRPGT（5年以内30%、6年目以降10%） | 個人所得税なし。購入時に登記手数料（売買価格の4%） | 取得時の税金や、賃料への課税がある |
| 主な賃貸需要 | 駐在員・外国人居住者・地元の中高所得層 | 国際的なビジネス層・駐在員・短期滞在者 | 観光客向けの短期賃貸（ヴィラ） |
| 住む選択肢 | MM2Hなど長期滞在ビザ、教育移住が盛ん | 200万ディルハム以上の不動産でゴールデンビザ（10年）を申請可 | 長期滞在ビザの制度がある |
| 主な通貨 | リンギット（MYR） | ディルハム（AED、米ドルに固定） | ルピア（IDR） |
※制度や税率は変更されることがあります。検討時には必ず最新の情報を確認してください。
マレーシア：住む・学ぶと組み合わせやすい
特徴
マレーシアは英語が広く通じ、日本人コミュニティや日本食も充実している国です。首都クアラルンプール周辺にはインターナショナルスクールが多く、教育移住先としても人気があります。外国人も一定の条件のもとで不動産を所有できます。
向いている人
- 将来の移住や、子どもの教育移住も視野に入れている人
- 中長期で保有し、家賃収入と資産分散を両立したい人
注意点
外国人には州ごとに最低購入価格があり、購入には州政府の承認が必要なケースが多くあります。また、売却時の税金（RPGT）は保有期間が短いほど税率が高くなる仕組みで、短期の転売には向きにくい国です。
ドバイ：税制面と国際都市としての需要
特徴
ドバイは中東のビジネス・観光の拠点で、世界中から人が集まる国際都市です。外国人が所有できるエリアが定められており、高層の住宅や大型の開発が続いています。個人所得税がない点が注目されることが多い国です。なお、外務省の海外安全情報では、2026年6月25日以降UAE全土が「レベル2：不要不急の渡航は止めてください」とされています。
向いている人
- 国際的な都市の不動産に投資したい人
- 米ドルに連動する通貨で資産を持ちたい人
注意点
開発のペースが速く、供給量が多いため、市況によって価格や賃料が大きく動くことがあります。また、日本に住んでいる人の場合、現地で税金がかからなくても日本で課税される点に注意が必要です。
インドネシア（バリ）：リゾート需要とリースホールド
特徴
バリ島は世界的なリゾート地で、観光客向けのヴィラなど短期賃貸の需要があります。インドネシアでは外国人は土地の完全所有権（Hak Milik）を持てず、使用権（Hak Pakai）や長期の借地権（リースホールド）などを使うのが一般的です。
向いている人
- リゾート物件を、自分の滞在と短期賃貸の両方で活用したい人
- 観光需要に連動した運用を理解したうえで投資したい人
注意点
所有の仕組みが日本とは大きく異なるため、契約内容（期間・更新条件・権利関係）の確認が特に重要です。観光需要は景気や国際情勢の影響を受けやすく、稼働率が変動しやすい点も考慮しましょう。
目的別：検討しやすい国の目安
| あなたの目的 | 検討しやすい国 | 理由 |
|---|---|---|
| 将来の移住・教育移住も考えたい | マレーシア | 英語環境、インター校、長期滞在ビザ、日本人コミュニティ |
| 国際都市の不動産で資産分散したい | ドバイ、マレーシア | 国際的な賃貸需要、通貨の分散 |
| リゾートで過ごしながら運用したい | インドネシア（バリ） | 観光需要、ヴィラの短期賃貸 |
| まず少額から始めたい | 最低購入価格の規制を確認したうえで比較 | 外国人の最低購入価格の規制に注意 |
あくまで目安です。同じ国でもエリアや物件によって特徴は大きく変わります。
その他の候補国
このほかにも、タイ、フィリピン、ベトナム、カンボジアなど、日本人の投資家に関心を持たれている国があります。それぞれ外国人の所有ルールや市場の成熟度が大きく異なるため、今後の記事で順次取り上げていきます。
まとめ
- 国選びは「どの国が一番か」ではなく「自分の目的に合うのはどの国か」で考える
- 外国人の所有ルール・最低価格・税金・賃貸需要・住む選択肢の5つで比べる
- 住む・学ぶも視野に入れるならマレーシア、国際都市への分散ならドバイ、リゾート活用ならバリが候補になる
- 現地で税金がかからない国でも、日本に住んでいれば日本の税金がかかる
まずは比較表をもとに候補を2〜3か国に絞り、それぞれの国の詳しい記事で理解を深めていきましょう。
本記事は情報提供を目的としたもので、特定の物件や投資を推奨するものではありません。制度・税率・数値は記事作成時点のものであり、変更される場合があります。投資の判断はご自身の責任で、必要に応じて専門家にご相談ください。
