この記事でわかること
– 海外不動産の購入前に考えておきたいお金の全体像
– 購入時・保有中・売却時にかかる費用
– 資金計画を立てるときのチェックリスト
海外不動産の資金計画では、物件価格だけを見ていると、あとから想定外の出費に驚くことがあります。購入時の諸費用、保有中のコスト、為替、売却時の税金まで含めて、全体像をつかんでおきましょう。
ここでは、マレーシアの物件を例に整理します。
目次
お金の全体像
| 段階 | 主なお金 | マレーシアの例 |
|---|---|---|
| 購入時 | 物件価格、税金、弁護士費用、承認費用、家具 | 外国人の印紙税は住宅で一律8%（2026年1月〜） |
| 保有中 | 管理費・修繕積立金、税金、管理手数料、修繕、空室 | 修繕積立金は管理費の10%、非居住者の家賃収入には30%課税 |
| 売却時 | 売却益への税金、売却費用 | RPGT：外国人は5年以内30%、6年目以降10% |
| 日本側 | 確定申告、国外財産調書 | 国外財産が5,000万円を超えると調書の提出が必要 |
チェックリスト
購入前
- ☐ 投資の目的（家賃収入／値上がり益／将来住む）を決めた
- ☐ 物件価格とは別に、諸費用（物件価格の1割前後）を用意している
- ☐ 外国人の最低購入価格を満たす物件か確認した
- ☐ 現金で買うか、ローンを使うか決めた（外国人の借入比率は60〜70%程度が一般的）
- ☐ 完成前物件の場合、支払いスケジュールに合わせて資金を用意できる
保有中
- ☐ 管理費・修繕積立金・税金・管理手数料を年額で計算した
- ☐ 空室期間（年1〜2か月など）を見込んで実質利回りを計算した
- ☐ 家具・家電の入れ替えなど、修繕費を見込んでいる
- ☐ 現地と日本、両方の税金を把握している
為替
- ☐ 為替が大きく動いても、生活や他の資産に影響が出ない金額にしている
- ☐ 家賃をリンギットのまま使う／円に戻す、の方針を決めた
売却・出口
- ☐ いつ・誰に売るかのイメージがある
- ☐ 売却時の税金（RPGT）と日本の譲渡所得税を把握している
- ☐ 売却以外の選択肢（住む、賃貸を続ける、相続する）も考えた
日本の手続き
- ☐ 家賃収入・売却益の確定申告の方法を確認した
- ☐ 国外財産調書の対象になるか確認した
資金計画の考え方
- 「最悪のケース」でも続けられるか：空室が続く、円高になる、修繕が重なる、といった場面でも資金が回るか
- 生活資金と分ける：生活に必要なお金や、近いうちに使うお金は投資に回さない
- 保有期間全体で考える：購入時だけでなく、保有中・売却時を含めた総額と手取りで判断する
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まとめ
- 海外不動産のお金は、購入時・保有中・売却時・日本側の手続きまで含めて考える
- 物件価格とは別に、諸費用として物件価格の1割前後を用意する
- 空室・為替・修繕などの「悪いケース」でも続けられる資金計画にする
本記事は情報提供を目的としたもので、特定の物件や投資を推奨するものではありません。制度・税率・数値は記事作成時点のものであり、変更される場合があります。投資の判断はご自身の責任で、必要に応じて専門家にご相談ください。
